Introdução
No dia 05/06/2024, o Poder Executivo submeteu à deliberação do Congresso Nacional o segundo Projeto de Lei Complementar (PLP 108/2024), de regulamentação da Reforma Tributária (Emenda Constitucional nº 132/2023). O texto do PLP 108/2024 trata, dentre diversos pontos, das mudanças no regramento do ITBI na legislação atual.
Por ora, o novo projeto está em tramitação na Câmara dos Deputados, motivo pelo qual é importante ressaltar que sua redação está sujeita a alterações.
Nomenclatura
Atualmente, o imposto é referido como “Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI”, porém essa terminologia não reflete integralmente suas nuances jurídicas. O novo PLP 108/24 pretende atualizar a nomenclatura para “Imposto sobre Transmissão Inter Vivos, por Ato Oneroso, de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos”, garantindo precisão e alinhamento com os padrões constitucionais, conforme previsto no Art. 156 da Constituição Federal Brasileira, e refletir corretamente a natureza abrangente desse imposto. Ao mencionar intervivos e ato oneroso, a nova terminologia é mais descritiva, além de incluir explicitamente “os direitos relativos” aos imóveis, o que proporciona maior clareza jurídica.
Definição do Fato Gerador
Quanto à definição do fato gerador desse imposto, a legislação atual, muitas vezes, não especifica o momento exato de sua ocorrência, gerando dúvidas se na celebração do ato ou no registro posterior. Essa indefinição pode levar a interpretações variadas, causando insegurança jurídica e possíveis disputas entre contribuintes e autoridades fiscais.
Inclusive, em recente jurisprudência no âmbito do AREsp 1.760.009, o STJ reafirmou o entendimento adotado pela corte após decisão do STF no Tema 1.124 de repercussão geral, ao reconhecer que o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro no cartório de imóveis.
Entretanto, o PLP 108/24 busca decidir definitivamente essa questão, ao determinar, de forma explícita, que o fato gerador ocorre no momento da celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel ou do direito real sobre bem imóvel, conforme ajustes realizados no art. 35, além da implementação do Art. 35-A do CTN, vide abaixo.
“Art. 35. O imposto sobre a transmissão inter vivos, por ato oneroso, de bens imóveis e de direitos a eles relativos, de competência dos Municípios e do Distrito Federal, tem como fato gerador:
I – a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;
II – a transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;
III – a cessão inter vivos, por ato oneroso, de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.
(…)
Art. 35-A. Considera-se ocorrido o fato gerador do imposto no momento da celebração do ato ou título translativo oneroso do bem imóvel ou do direito real sobre bem imóvel.”
Desta maneira, a nova definição elimina ambiguidades e proporciona maior segurança jurídica aos contribuintes.
Base de Cálculo
Em relação à base de cálculo do ITBI, atualmente, o art. 38 do CTN determina que é o valor venal do imóvel, porém não estabelece critérios específicos. Nesse contexto, é frequentemente criticado por não refletir o valor real do imóvel e não acompanhar as variações de mercado, resultando em avaliações que subestimam ou superestimam o valor dos imóveis, podendo causar perdas de receita para os municípios, ou gerar uma carga tributária indevida para os contribuintes.
Em contrapartida, o PLP 108/24, em seu novo artigo 38-A, estabelece que o valor venal será considerado o valor de referência ou o valor da transmissão, o que for maior. Essa mudança visa alinhar a base de cálculo com o valor efetivo de mercado, oferecendo uma visão mais realista e justa do valor do imóvel. Além disso, o novo artigo especifica que o valor de referência será definido com base em dados de mercado e informações prestadas pelos serviços registrais e notariais, bem como determina que o valor de referência será fixado anualmente, nos termos da legislação municipal, vide abaixo.
“Art. 38-A. Considera-se valor venal, para fins do disposto no art. 38, o valor de referência ou o valor da transmissão, o que for maior, do bem imóvel ou dos direitos reais sobre bem imóvel.
§ 1º O valor de referência a que se refere o caput será estabelecido por meio de metodologia específica para estimar o valor de mercado dos bens imóveis, nos termos de legislação municipal ou distrital, que considerará:
I – análise de preços praticados no mercado imobiliário;
II – informações prestadas pelos serviços registrais e notariais; e
III – localização, tipologia, destinação e data, padrão e área de construção, entre outras características do bem imóvel, e requisitos técnicos previstos na legislação municipal ou distrital.
§ 2º O valor de referência será fixado anualmente nos termos da legislação municipal ou distrital.
§ 3º Havendo discordância do valor de referência, caberá ao contribuinte comprovar o correto valor de mercado, por meio de procedimento específico, nos termos da legislação municipal ou distrital.
§ 4º Os serviços registrais e notariais deverão compartilhar as informações das operações realizadas com bens imóveis com as administrações tributárias municipais ou distrital.”
Conclusão Portanto, o novo projeto busca introduzir, dentre outras alterações,
importantes mudanças na legislação atual referente à forma de incidência do ITBI. Suas principais alterações neste imposto, caso aprovado, serão na sua nomenclatura; na definição do fato gerador; e nos critérios para definição de sua base de cálculo, conforme discorrido acima. Estas mudanças buscam proporcionar maior precisão, clareza jurídica e justiça fiscal, beneficiando tanto os contribuintes quanto as administrações
